“농지에 주택을 건축할 수 있는가?”

법원경매 - 경매 지식과 추천물건 이용표l승인2015.02.09l수정2015.02.09 15:55

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경매를 접하는데 있어서 이론과 법조문도 중요하지만, 가장 중요한 것은 그것들을 어떻게 해석하는가 하는 판례가 제일 중요합니다.
그러므로 대법원판례는 거의 절대적이라 할 수 있어 지면을 통해 경매에 관심있는 분들이 꼭 알아야하는 경매지식과 대법원의 판례들을 소개합니다.

032-746-0046

최근에 주로 노후에 귀농을 꿈꾸는 40~50대의 중년층께서 도시지역 외의 지역에 토지를 취득해 주택을 짓는 데 관심이 높아서인지 토지 취득에 대한 문의가 많습니다. 이분들의 질문은 대게 “농지에 주택을 건축할 수 있는가?”이고, “그렇다면 지방의 토지는 농지가 대지나 잡종지에 비해 상대적으로 취득 가격도 저렴하니 싼 농지를 매입하고 주택을 지어 살고 싶다”라는 것입니다.

그러나 결론부터 얘기하면 접근 방식부터 잘못된 부분이 있어서 좀더 구체적으로 알아볼 필요가 있습니다. 도시지역이 아니라면 용도지역은 크게 관리지역·농림지역·자연환경보전지역으로 나뉘고 관리지역은 다시 보전관리지역·생산관리지역·계획관리지역으로 세분되어 있습니다. 도시지역 외의 지역에서 주택 건축이 가능한 지역은 관리지역뿐입니다. 관리지역이라면 농지라도 주택의 건축이 가능하고 농림지역이나 자연환경보전지역이라면 농지가 아니더라도 일반적으로는 주택 건축 허가를 받을 수 없다는 것입니다.

건축 가능 여부는 전·답·대지·임야 등과 같은 지목에 따르지 않습니다. 즉, 현재 벼농사를 짓고 있는 토지라면 ‘답’이고, 밭농사를 짓고 있는 토지라면 ‘전’이고, 건축물이 들어서 있는 토지라면 ‘대지’라고 지적법상 정리되고 구분된 것뿐이고, 지목은 현황을 표시하는 단순하고도 표면적인 개념인 것입니다.
그렇기 때문에 거주목적의 실투자자 또는 귀농을 생각하신 분이라면, 합법적이고 양성화된 구옥을 매입해 리모델링을 하거나, 아니면 건축허가를 받을 수 있는지 관할 시?군?구에 직접 문의하거나 설계사무실을 통해 건축허가신청을 의뢰하는 것이 안전한 투자입니다.

농지의 취득 가?부 여부는 비교적 많이 완화되어 과거와는 달리 농지를 취득하시는데 사실상 큰 제약은 없다고 봅니다.
(단, 일반거래가 아닌 부동산 경매로 농지를 취득할 때는 낙찰일로부터 1주일 이내에 읍·면·동 주민센터에서 반드시 농지 취득 자격 증명을 발급받아 법원에 제출해야 합니다.)
현행 농지법은 “농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다.”고 농지의 소유 제한 규정을 두고 있기는 하지만, 모든 규칙에는 예외가 있는 것처럼 일정면적 이하는 농업경영을 하지 않아도 농지를 취득하는데 문제가 없습니다.
우선 주말 체험 영농을 목적으로 취득하는 방법이 있는데, 취득하려는 농지가 1000㎡ 이하일 때에는 농업경영을 목적으로 하지 않더라도 취득이 가능합니다. 1000㎡면 주택을 건축하고 작은 텃밭을 꾸미기에 부족함이 없으니 주말 체험 영농을 목적으로 농지를 취득하면 농업경영의 의무를 피할 수 있고, 취득한 농지를 장기간 소유하기에 아무런 제약이 없다는 것입니다.

1000㎡ 이상의 농지는 농업경영을 목적으로 한다면 취득이 가능합니다. 문제는 취득 후에 농업경영을 해야 한다는 의무가 따른다는 점인데, 이 의무도 취득 후 바로 주택을 건축한다면 문제가 되지 않습니다. 농업경영을 목적으로 농지를 취득한 후 바로 개발 행위 허가를 받아 건축한다면 그 토지는 개발 행위와 동시에 더 이상 농지가 아니라 대지가 되고, 대지는 농지가 아니므로 당연히 농업경영의 의무도 없는 것입니다.

원칙대로라면 개발행위허가를 목적으로 농지를 취득하고자 할 때는 취득 전에 해당 농지에 대한 개발행위허가신청서를 제출하여 개발행위허가 가능성을 확인해본 후에 취득하여야 하지만, 대규모 개발이 아니라면 농업경영을 목적으로 취득한 후 개발 행위 허가를 받는 방법이 일반적이라 할 것입니다.

대법원 2014.2.13. 선고 2012다45207 판결
[부당이득금반환][공2014상,575]
【판시사항】
공매절차에서 농지를 매수하여 대금을 납부한 매수인이 농지취득자격증명을 발급받지 못하여 소유권을 취득하지 못하던 중, 원소유자에 대한 가압류채권에 근거한 민사집행절차에서 매수인이 농지취득자격증명을 발급받고 대금을 완납하여 소유권을 취득한 경우, 공매절차의 매수인이 민법 제578조, 제576조에 따라 공매를 해제할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】
농지법상 농지에 관한 공매절차에서 매각결정과 대금납부가 이루어졌다고 하더라도 매수인은 농지법에서 정한 농지취득자격증명을 발급받지 못하는 이상 소유권을 취득할 수 없고, 공매대상 농지의 원소유자가 여전히 농지의 소유자이므로, 공매절차의 매수인이 위와 같은 사유로 소유권을 취득하지 못하던 중 원소유자에 대한 가압류채권에 근거한 민사집행절차에서 농지를 매수한 매수인이 농지취득자격증명을 발급받고 대금을 완납한 때에는 적법하게 농지의 소유권을 취득하고, 공매절차의 매수인은 소유권을 취득할 수 없게 된다. 그러나 이러한 결론은 공매절차의 매수인이 가압류의 처분금지적 효력에 의하여 민사집행절차의 매수인에게 대항할 수 없어 발생하는 것이 아니라, 국세체납절차와 민사집행절차가 별개의 절차로 진행된 결과일 뿐이므로, 공매절차의 매각결정 당시 이미 존재하였던 원인에 의하여 후발적으로 소유권을 취득할 수 없게 되는 경우에 해당하지 아니하고, 이러한 경우에까지 민법 제578조, 제576조가 준용된다고 볼 수는 없다.


이용표  toji@chol.com
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