<경매컬럼>유치권 잘못 신청하면 큰 코 다쳐 - 사기 및 업무방해죄

법원경매 - 경매 지식과 추천물건 이용표l승인2015.02.16l수정2015.02.16 14:21

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경매를 접하는데 있어서 이론과 법조문도 중요하지만, 가장 중요한 것은 그것들을 어떻게 해석하는가 하는 판례가 제일 중요합니다.

그러므로 대법원판례는 거의 절대적이라 할 수 있어 지면을 통해 경매에 관심있는 분들이 꼭 알아야하는 경매지식과 대법원의 판례들을 소개합니다.

며칠 전에 의정부지방법원 고양지원의 경매 사건에 대해 문의하신 내용인데 아파트의 세입자가 유치권 신고를 하였던 내용에 대한 질문이었습니다.

법원경매에 의해서 살고 있던 아파트에서 나와야 되는 상황이 염려된 세입자가 법원에 허위로 유치권이 있다고 신고한 내용이었는데요, 유치권에 대해서는 합법적인 유치권행사요건이 되지 않는다는 것이 명백함에도 불구하고도, 허위로 유치권행사를 하여 경매의 원활한 진행과 낙찰가격하락에 부당한 영향을 미치기 위해 법원에 유치권신고서 등을 제출하는 것은, 채무자에 대한 관계에서 형법상 사기죄 또는 경매방해죄로 생각해 볼 수 있습니다.

명백히 유치권대상이 아님에도 불구하고 유치권이 있는 것처럼 적극적으로 가장하게 되면 경매목적물이 부당하게 저렴한 가격에 처분될 수 있고, 결국 그로 인해 채무자에게 손해가 돌아온다는 점에서 소송사기와 비슷한 법률관계가 될 수 있기 때문입니다.

유치권자의 유치권이 성립하기 위해서는 여러 가지의 성립요건을 모두 만족시켜야 합니다.

예를 들면, . 물건의 점유가 있어야하고 . 채권의 변제기에 이르렀음에도 불구하고 채권의 정상적인 상환이 이루어지지 않았을 경우이어야 하며, 마지막으로 . 채권이 목적물과 연관이 있어야 한다는 조건이 만족되어야 한다는 것입니다.

유치권은 기본적으로는 성립하기가 힘들고, 성립하더라도 대부분 유치권금액이 부풀려져 신고 되기 때문에, 신고금액보다 훨씬 적은 금액으로 유치권 해결이 가능하다는 것을 대부분의 경매고수들은 잘 알고 있으므로 불필요한 유치권 신고는 헛수고로 보이기 마련입니다.

유치권이 성립되어야 유치권자의 그에 상응하는 권리가 성립되는 반면에 유치권자와 대결하는 입장의 낙찰자는 그중 한가지의 불성립요건만이라도 찾아내면 유치권을 법원경매에 있어서 합리적으로 해결할 수 있다는 것을 너무 잘 알고 있다는 것입니다.

물론 채무자와 짜고 허위 유치권 신고도 있을 수 있겠습니다만, 이런 점에서 단순히 법리적인 오해가 아니라 적극적으로 사실관계를 조작하는 방법으로 유치권주장을 하는 것은 형사적으로 큰 문제가 될 수 있다는 점에서 허위 유치권행사는 크게 자제될 필요가 있습니다.

만약에 유치권자가 진정한 유치권자라면 당연히 보호 되어야 하겠습니다만, 최근 법원의 전체적인 분위기는 허위 유치권행사가 만연되고 있다는 인식하에 유치권성립의 진정성 문제에 대해 보다 엄격하게 판단하려고 하고 있고, 또 법리적으로도 유치권행사 범위를 제한하려고 하는 등 유치권행사에 점차 제동을 걸고 있습니다.

이제는 입찰자의 입장에서 주의 깊게 살펴봐야하는 “유치권이 성립 되지 않는 경우”를 알아보겠습니다.

1.경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에, 유치권자가 점유를 취득한 경우에는, 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여, 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른, 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 점유자는 경매낙찰자에게 유치권을 주장할 수 없습니다.

2.임차인의 시설비, 인테리어 비용은 유치권이 성립하지 않습니다.

3.유치권자가 임대차계약 체결 후, 점유한 경우는, 임차권이 발생하여 그 유치권이 상실됩니다.

4. 소유자의 채무과다 상태에서 공사 후 유치권 행사하는 경우는 선의의 제3자인 채권자에게 피해를 줄 수 있는 신의칙에 위배하므로 역시 유치권은 성립하지 않습니다.

5.보증금반환청구, 권리금 반환청구에 관련된 유치권은 건물에 관한 채권이 아니므로 성립하지 않습니다.

6.원상회복특약이 임대차계약서에 있는 경우는 필요비, 유익비의 포기약정으로 보아서 유치권이 성립하지 않습니다.

7.토지와 건물은 다르므로 토지에 대하여는 유치권을 주장할 수 없습니다. 다만, 토지낙찰자가 건물을 인수받아 재공사하는 경우에는 유치권이 성립합니다.

8.유치권자는 채무자의 승낙 없이 목적물을 타인에게 임대할 수 있는 권한이 없으므로, 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 경매물건을 임차한 자의 점유는 경락인에게 대항 할 수 있는 권원에 의한 것이라고 볼 수 없으므로 유치권이 성립하지 않습니다.

9.채무자를 직접점유자로 하여 채권자가 간접점유를 하는 경우에는 유치권이 성립하지 않습니다.

대법원 2012.1.26. 선고 2011다96208 판결 [건물명도][공2012상,312]

【판시사항】

[1] 유치권의 피담보채권이 되기 위한 요건

[2] 갑이 건물 신축공사 수급인인 을 주식회사와 체결한 약정에 따라 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급한 사안에서, 갑의 건축자재대금채권이 건물에 관한 유치권의 피담보채권이 된다고 본 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례

【판결요지】

[1] 민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.”고 규정하고 있으므로, 유치권의 피담보채권은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이어야 한다.

[2] 갑이 건물 신축공사 수급인인 을 주식회사와 체결한 약정에 따라 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급한 사안에서, 갑의 건축자재대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할 뿐 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없음에도 건물에 관한 유치권의 피담보채권이 된다고 본 원심판결에 유치권의 성립요건인 채권과 물건 간의 견련관계에 관한 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.


이용표  @010-5253-4600
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