<경매컬럼>영종도 중대형 아파트 낙찰율 높아

이용표l승인2015.01.08

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경매를 접하는데 있어서 이론과 법조문도 중요하지만, 가장 중요한 것은 그것들을 어떻게 해석하는가 하는 판례가 제일 중요합니다.

그러므로 대법원판례는 거의 절대적이라 할 수 있어 지면을 통해 경매에 관심있는 분들이 꼭 알아야하는 경매지식과 대법원의 판례들을 소개합니다.

‘청양의 해’가 밝았습니다. 양이라는 동물은 군자의 상을 하고 있고, 다툼 없이 서로 잘 어울리며 착하게 살아가는 동물이라고 하는데, 사실 엄밀하게 따지면 양의 해는 구정이 지나야 적용 될 수 있지만, 우리 국민들의 ‘빨리빨리’라는 국민성이 ‘양의 해’를 빨리 적용하는 것 같습니다. 빨리 ‘양의 해’가 오기는 했지만, 떠나는 말도 섭섭하지는 않을 것입니다. 작년에 말 역시 빨리 와서 ‘청말의 해’를 보냈으니까요.

을미년 한해는 양처럼 어울림의 미덕을 실천하시는 넉넉한 마음으로 계획하신 모든 일이 뿌리를 내리어 꽃을 피우고, 열매를 맺는 대운의 한해가되시길 진심으로 기원합니다.

2014년 한 해에 인천공항 주변 부동산경매시장에서 아파트 부분을 살펴보면 중산동 소재 우미린아파트, 운서동 소재 어울림아파트 등 지금까지는 중소형 아파트에 집중됐던 모습에서 벗어나 아파트 투자대상이 중대형까지 확대되고 있는 분위기로, 전용85㎡이상 아파트 경매지수가 눈에 띄게 낙찰가율 80%를 상회했습니다.

중대형 아파트의 고공행진은 기준금리 인하, 전세난, 신규 아파트 공급부족 등이 작용했기 때문으로 풀이되고, 또 중소형 아파트 낙찰가율이 솟아오르면서 시세차익을 기대하기 어려운 것도 이유가 되겠고, 금융규제 완화 이후 자금조달이 수월해져 자금여력이 부족했던 투자자들도 유입되고 있는 모습으로 투자범위가 확대되고 있습니다.

이런 현상은 영종도만의 상황이 아니고 지방 5대 광역시 역시 비슷한 흐름으로, 지난 7월 87.8%, 8월 88.0%, 9월 91.5%, 10월 90.3%를 상승세를 이어가더니 11월 97.9%로 최고점을 찍었습니다. 이달은 87.2%로 감소했지만 여전히 높은 수치로 중대형 아파트의 시장의 폭이 넓어지고 있습니다.

이런 분위기에서는 당분간 중대형 아파트 인기는 지속될 것으로 보이고, 이 같은 인기는 지방 혁신도시, 공공시설 이전 따른 주택부족으로 경매시장으로 눈을 돌리는 투자자가 많아지고, 수요는 늘고 있지만 투자자의 입맛에 맞는 물건이 부족한 상황도 한 몫 한다 하겠습니다.

하지만 여기서 중요하게 생각할 부분은 중대형 아파트는 거래가 드물어 시세가 정확하지 않는 경우가 있으니, 입찰하기 전에 철저한 권리분석과 시세를 기준으로 입찰가를 산출해야 하고, 추후 해당 물건에 대한 분명한 계획과 금융비용 이자도 꼼꼼히 따져봐야 하겠습니다.

대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결[부당이득금반환][공2001.10.15.(140),2170]

【판시사항】

[1] 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력범위

[2] 구분건물의 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 경매절차가 진행되어 낙찰인이 전유부분만을 낙찰받았음에도 대지지분에 관한 등기까지 경료받은 것이 부당이득에 해당하는지 여부(소극)

【판결요지】

[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조 제1항, 제2항과 민법 제358조 본문의 각 규정에 비추어 볼 때, 집합건물의 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유부분의 소유자가 나중에 대지지분에 관한 등기를 마침으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자에게 귀속하게 되었다면 당연히 종물 내지 종된 권리인 그 대지사용권에까지 미친다.

[2] 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 근저당권에 터잡아 임의경매절차가 개시되었고, 집행법원이 구분건물에 대한 입찰명령을 함에 있어 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않은 상태에서 경매절차를 진행하였다고 하더라도, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 낙찰인은 경매목적물인 전유부분을 낙찰받음에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다 할 것이므로, 구분건물의 대지지분 등기가 경료된 후 집행법원의 촉탁에 의하여 낙찰인이 대지지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다.

【참조조문】 [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호, 제20조, 민법 제358조[2] 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조, 민법 제358조, 제741조

【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

물건의 종류

사건번호

입찰기일

주소

면적(㎡)

감정가격

최저가격

주택2동

2014타경29287(1)

2015-01-29

덕교동

대지1,178

건물195.89

\648,834,320

(24%)\155,785,000

염전

2013타경54705

2015-01-21

을왕동

2,234

\893,600,000

(34%)\306,505,000

토목공사완료

2012타경92540

2015-02-02

운북동

893

\350,557,000

(34%)\120,241,000

근린주택

2014타경23982(1)

2015-01-30

을왕동

토지511

건물200.38

\566,146,410

(49%)\277,411,000

농지(전)

2013타경70448

2015-01-13

운남동

621.3

\418,938,000

(34%)\143,696,000

농지

2014타경40284

2015-01-30

무의동

2,460

\654,360,000

(70%)\458,052,000

건축허가

2014타경32412

2015-02-03

중산동

512

\235,520,000

(49%)\115,405,000

임야

2014타경22392

2015-02-03

장봉도

7,966

\446,110,000

(34%)\153,016,000

농지(전)

2014타경27892(1)

2015-01-13

시도

1,160

\174,000,000

(24%)\41,777,000

 


이용표  @마스타부동산
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