운남지구 다중주택과 영종복합청사 증축 유감

홍승준 선임기자l승인2017.07.21l수정2017.07.21 16:37

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영종복합센터가 위치한 운남지구는 넙디 운서지구와 함께 부동산중개업소에서는 소위 ‘원룸촌’이라 불리고 있다. 원룸이라는 개념은 지난 2009년에 도입되었다.
당시 아파트가격이 폭등하자 서민의 주거안정에 기여하기 위하여 국민주택규모의 주택을 저렴하고 신속하게 공급함하고자 도입된 제도로서 「주택법」에 의한 감리와 분양가 상한제의 적용에서 제외되는 파격적인 조치였다. 이 제도의 원룸개념은 공동주택으로 분류되고 있다.

「주택법」 제2조 및 「주택법」 시행령 제3조에 의한 도시형 생활주택은 도시지역에 건설하는 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 주택이고,  원룸형 주택은 「건축법」에 의한 아파트, 연립주택 또는 다세대주택에 해당하는 주택으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치 / 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성 / 세대별 주거전용면적은 12㎡ 이상 50㎡ 이하 이다. 그런데 운남과 운서지구에 건축된 원룸은 공동주택이 아니라 단독주택인 다중주택이거나 다가구주택이다.
공동주택과 단독주택의 큰 차이는 주민복리시설의 설치유무로 구별되어 주차장문제 쓰레기배출문제와 직결된다. 이진순 영종동장은 운남지구의 현안문제는 주차와 쓰레기처리가 문제라며 대책마련에 부심하고 있다.

■ 운남지구 원룸은 단독주택용지에 지어진 다중주택이거나 다가구주택이다
주택법이나 건축법에서 주택의 종류를 구분하고 있으나, 건축담당 공무원이나 건축건문가나 부동산전문가를 제외하면 일반인들은 그 차이를 인식하지 못하고 있다.
단독주택의 종류에는 순수한 단독주택과 다가구주택 다중주택의 구분이 있다.
다가구주택과 다중주택으로 건축된 외형은 구별이 쉽지 않다. 행정관청에 제출된 건축허가신청서를 직접 열람해야 그 내용을 알 수 있으나, 육안으로는 대체로 1층에 주차장이 있는지 여부가 구별이 된다.
다중주택이란 학생 또는 직장인등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 각 별 욕실은 가능하나 취사시설은 불가하다.  또한 주차장면수도 가구기준이 아닌 바닥면적기준이므로 주차면수가 많이 필요 없다. 그래서 주차문제가 발생하는 것이다.
다가구주택이란 3개층 이하(단 1층이 주차장일 때는 4층)로 19세대 이하로 주차장기준을 충족해야 한다.

■ 다중주택 건축허가와 금지여부가 민원의 대상
토지소유자는 최대의 수익형부동산을 추구. 법적으로 다중주택은 공동취사시설을 설치하고 개별취사시설은 설치 못한다. 하지만 대부분 불법으로 원룸으로 용도 변경(방에 취사시설)하여 전월세를 놓고 있는 상태가 많다. 대부분의 다중주택들이 난방용 도시가스 배관을 취사시설로 이용하도록 연결하거나 인덕션 등을 설치하고 있다. 건축 인허가 시에는 공동취사장이 설계된 설계도대로 허가를 받고 준공검사 뒤 가구마다 취사시설을 설치하는 것이다.
만약 이 규정을 어길 경우 발견 즉시 원상복구를 해야 하고 일정기간이 지나면 공시지가 등에 따라 이행강제금이 부과되기 때문에 주의해야 한다. 좁은 주택구조에 보통 20가구 이상이 밀집해 있기 때문에 한 가구에서 화재가 발생하면 불이 쉽게 옮겨 붙을 수 있는 점도 주의해야 한다.
원래의 운남동 전소에 거주하고 있었던 주민들은 운남지구의 전원주택을 건축하는 것을 목표로 하고 이상적인 富村(부촌)을 조성하는 것이었다. 그래서 초기 건축하신 분들의 집들은 한결같이 모델하우스같이 멋있는 집이었다.
그런데 투자자들의 수익형 임대사업에 적합한 곳이 영종도의 운남·운서지구이고 외지의 투자자들의 비중이 높아지니 현재의 모습으로 된 것이다.
각종 개발호재에 힘입어 부동산가격은 상승하고 투자수익율이 조금이라도 높다면 건축붐은 계속된다. 그러나 그것들이 인접 거주주민들에게 피해가 된다면  민원은 제기된다.
그래서 2015년 1월 운서지구에서 다중주택 건축금지(인천광역시경제자유구역청 고시 제2014 ? 354호)  2015년 12월 운남지구도 금지(인천광역시경제자유구역청고시 제2015 ? 322호)되었으나 시행일 이전에 건축 허가된 사례는 건축할 수 있었다. 그러기에 2014년과 2015년에 건축허가신청이 봇물처럼 터지고 건축열기가 뜨거웠던 것이다.

처음 지구단위 계획만 믿고 입주한 단독주택 입주자들의 주거환경은 망가졌다는 것이 중론이다. 몇몇 분들이  만들려고 노력하였던 ‘영종예술마을’이라는 꿈은 이미 사라졌다.
당초 운남지구는 도시관리계획 수립 당시(2002년)만 해도 단독주택의 경우 필지 당 2세대, 세대당 2.9명으로 계획인구는 3천68명에 불과했다. 하지만 현재 공사 중인 다중 및 다가구주택이 완공되면 상주인구만 최소 1만여 명이상이 될 것이다.

■ 그런데 행정기관마저도
운남지구의 그림은 전소천을 경계로 북에는 단독주택과 복합청사가 남쪽에는 아파트와 학교를조성하였다. 현재 영종복합청사는 동사무소와 보건지소의 기능을 하는 곳인데, 한시적 조직인 영종용유지원단의 통합사무실을 위하여 이곳에 증축내지 별관을 짓는 것은 운남지구 지구단위계획에도 맞지 않고 현재의 주차란을 더 심화시키는 것이다. 이 경우와 달리 평소 소신대로 최근 김규찬 중구의원은 임시회의시 자유발언을 통하여 ‘중구청사 영종이전’과 ‘영종·용유 특별자치구 지정’을 주장한 바 있다. 이 발언이 꼭 내년 중구청장출마를 둔 것만은 아닐 것이다.

중구의 영종·영유지역은 이미 중구 원도심 인구를 추월했다. 올해 6월말 기준 중구 인구는 총 11만 6천여명으로 이 가운데 6만 6천명(56.5%)이 영종·용유에 거주하고 있다.
최근 영종·용유 운서역 인근에 대단위 오피스텔이 준공됐고 2년내 아파트 입주 예정세대는 5천여 세대에 달한다. 또 인천국제공항 제2여객터미널 준공과 스테츠칩팩코리아 반도체설비증설, 인천공항공사의 비정규직의 정규직화 등 인구 증가 요인이 날로 발생하고 있다.
향후 이 지역에 1만 5천여명의 인구가 더 늘어날 것으로 예상된다. 이와 함께 행정 사무가 기존 인천경제자유구역청으로부터 중구로 이관돼 수요도 대폭 늘었다.
또 중구청사 영종이전을 위한 법적 근거도 충분하다. 지방자치법에 따라 지역의 시가지를 구성하는 지역 안에 거주하는 인구의 비율이 전체 인구의 60 퍼센트 이상이면 이전 요건을 갖춘다.

그는 “중구청사 영종이전은 국가 균형발전을 위해 국가 공공기관을 지방으로 이전하는 것과 같은 정책이다. 주민의 편익면 에서나 효율적 행정이나 지방자치법 제 13조의 취지에 따른 주민 권리를 위해서도 중구청사 영종이전은 추진되야 한다”고 말했다.
그러므로 운남지구내 복합청사의 확대는 이런 바람들에 어긋나는 일이 되는 것이다.

■ 영종용유의 건축행정절차
인천경제자유구역청 영종청라사업본부 영종관리과 건축관리팀 임무근팀장 ?453-7752
인천광역시 중구청 영종용유지원단 허가민원과    건축팀장   김상규팀장 ?760-8961

1. 건축허가신청
건축주 → 허가청
건축물을 건축 시(대지의 범위와 소유(사용)에 관한 권리를 증명하는 서류와 설계도서 등)
2. 건축심의 및 협의
허가청 ↔ 관련기관 및 부서
건축에 대한 건축위원회 심의(다중이용건축물 등 심의대상)와 관련법령에 대한 협의(개발행위, 산지전용, 도로점용 등)
3. 건축허가
허가청 ↔ 건축주
각종 공과금 납부(면허세, 국민주택채권 등)
4. 착공 신고
건축주→허가청
착공전 감리건축사 및 시공자 날인 후 건축주가 제출(설계도서와 감리자 및 공사시공자와의 계약서)
5. 공사감리 중간보고
건축주(감리자) → 허가청
단계별 감리자 확인 후 건축주에게 중간감리보고서 제출
6. 사용승인신청
건축주 → 허가청
공사완료 후 건축물을 사용하고자 하는 경우
7. 사용승인
허가청 → 건축주
사용검사일로부터 30일 이내 취득세 및 60일 이내에 등기 절차 이행

 

 


홍승준 선임기자  @ 생태물놀이장도 운남지구계획내 1호공원
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