법원경매에서 권리분석이란?

이용표 032-746-0046 toji@chol.com 공항투데이l승인2018.10.31l수정2018.10.31 15:47

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법원경매는 아직도 많은 이들이 입찰하기에 앞서 덜컥 겁부터 먹는 게 사실입니다. 꽤 복잡하고 까다로운 권리분석 때문인데 실제 권리분석을 잘못했다가 수억 원의 피해를 보는 이들이 꽤 많이 있습니다.
권리분석은 부동산을 거래할 때 권리 상 문제가 있는지 분석하는 것으로 여기서의 권리는 아파트 전세를 얻었을 경우 그곳에서 2년 동안 세 들어 살 수 있는 임차권, 전세권 그리고 이미 주택에 잡혀있던 근저당권 등을 의미하는 것으로 이러한 부동산 권리는 쉽게 파악하기 란 만만치 않습니다.
더군다나 법원경매는 여러 명의 다양한 이해관계가 얽힐 있어 더욱 파악하기가 쉽지 않습니다. 그리 간단하지 않은 권리분석, 쉽게 하는 방법은 없을까요?
법원경매의 권리 분석에서 가장 중요한 것은 현재 설정된 권리가 낙찰 후 새 주인에게 인수되는지, 혹은 소멸되는지를 파악하는 데 달려 있습니다.
그리고 경매 투자자들이 권리분석 현장에서 꼭 확인해야 할 기본 정보들로는 법원의 문건접수내역, 등기부등본, 매각물건명세서, 부동산 현황조사서, 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도, 건축물대장 등이 있습니다. 이들 서류에 나와 있는 권리는 크게 채권과 물권으로 나뉜는데 ‘채권’이란 채권자가 채무자에게 특정한 행위를 청구할 수 있는 권리입니다.
법원경매에서 임차권이 대표적이라 할 수 있습니다.
‘물권’은 특정한 물건을 직접 지배해 이익을 얻는 배타적인 권리로 흔히 우리가 알고 있는 전세권도 물권 중 하나입니다.
여기서 중요한 점은 부동산의 전세권 등 물권은 새 주인이 떠맡지만 채권은 특정한 채무자에게만 주장할 수 있습니다. 임차권은 새로운 소유자에게 그 효력을 주장할 수 없습니다. 물론 경매로 매각되는 부동산의 권리는 물권과 채권 구별 없이 낙찰자에게 고스란히 인수되는 것들도 있다는 데 주의를 요합니다.
부동산 권리분석은 예측 못 한 피해를 막기 위해서 꼭 필요한 과정입니다.
이에 밑바탕이 되는 민법에서도 권리의 행사와 의무의 이행은 ‘신의에 좇아 성실히 하여야한다’고 규정돼 있습니다.
경매 부동산에서 돈이 목적인 권리나 처분은 매각 후 소멸되고 그 밖의 것은 인수되는 원리가 있습니다. 근저당권은 돈을 돌려받는 것이 목적인 권리, 가처분은 돈이 목적이 아닌 채권을 보전하는 처분이라 할 수 있습니다.
권리분석의 원칙을 적용할 때 선의의 제3자가 피해를 보면 안 됩니다. 이러한 점을 응용하시면 권리분석이 그리 어렵지만은 않을 것입니다.


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