경매에서 서류의 중요성

이용표 032-746-0046 toji@chol.com 공항투데이l승인2018.11.05l수정2018.11.05 15:13

크게

작게

메일

인쇄

신고

정부의 주택정책으로 인해 많은 건물의 투자자들이 토지 투자로 발걸음을 옮기고 있습니다. 그러나 투자경험이 없는 개인이 토지의 가치를 파악하고 분석을 하는 것보다는 전문가의 토지의 가치파악과 정확한 분석을 하는 도움을 받는 것도 좋다는 생각입니다.
지난 컬럼에서 법원경매의 까다로운 권리분석 때문인데 실제 권리분석을 잘못했다가 수억 원의 피해를 보는 사례들이 있어 권리분석에 대한 내용을 다루었고, 이번 컬럼은 권리분석 후 법원경매에 입찰하는 과정에서 ‘필요서류’ 또한 얼마나 중요한가에 관한 내용을 적어봅니다.
입찰자가 아무리 미래가치가 있는 물건을 권리분석까지 잘하여 선택하였더라도 입찰요령이 서툴다면 실수를 할 수 있기 때문인데, 특히 입찰표 작성 방법을 잘 숙지하는 것이 중요합니다. 
법원경매의 입찰표는 1개의 부동산 사건마다 별개의 용지를 사용하고, 일괄입찰의 경우에만 하나의 용지를 사용하면 됩니다.
여기 입찰표에는 매각기일, 사건번호, 물건번호를 기재하고 한 사건에서 입찰 물건이 여러 개가 있고 그 물건들이 개별 입찰된 경우에는 사건번호 외 ‘물건번호’를 기재해야만 합니다.  매수하는 부동산을 특정하는 것이 사건번호와 물건번호인데 이것은 주민등록번호 한 글짜가 다르면 전혀 다른 사람인 것처럼 그 번호 하나를 잘못 기재하게 되면 법원의 입장에서는 입찰자가 다른 부동산을 매수하기 위한 입찰서를 제출한 것으로 밖에 볼 수 없으므로 상당한 주의를 요합니다.
만약 입찰표에 흠결사항이 있을 경우 유∙무효 처리기준(부동산등에 대한 경매절차 처리지침 별표3 참조)으로 처리하는데 그 내용 중에 입찰자 본인이나 대리인의 이름을 적지 않은 경우는 개찰에서 제외되고 다만, 고무인 인장 등을 통해 이름을 판독할 수 있거나, 대리인 이름만 기재되어 있는 경우 위임장∙인감증명서에 본인 이름이 기재되어 있으면 개찰에 포함됩니다.
입찰은 대리인을 통해 진행할 수도 있는데 투자자가 직접 경매 참여가 어려운 경우 대리인을 통해 입찰이 가능합니다.
민사소송법상 입찰의 대리행위는 변호사가 아니어도 가능하며, 별도로 법원의 허가가 필요하지 않습니다. 다만, 동일 사건에 여러 사람의 대리인으로 참여하는 이중 입찰행위는 불가하고 또 동일사건에서 본인이 입찰하면서 다른 사람의 입찰 대리인이 될 수 없습니다. 
입찰시 대리인은 대리 서면(위임장, 인감증명서)을 입찰표에 첨부하여 집행관에게 제출하하면 됩니다.
위임장에는 사건번호, 본인 및 대리인의 성명과 주소, 위임내용을 기재하고 반드시 인감증명서의 인감도장을 날인해야만 합니다. 법인의 경우 법인의 명칭과 대표자 성명을 기재하고 법인의 인감도장을 날인해야 하는데, 법인 대표자가 입찰하는 경우 법인의 대리권은 ‘법인등기사항전부증명서’로 확인하며 입찰표에 첨부해야 합니다. 법인 대표자의 자격을 법인인감증명서로 증명할 수는 없습니다(대법원 2014마682 참조). 소속직원이 법인을 대리하여 입찰할 때는 법인등기부등본외 법인인감도장이 날인된 위임장과 법인인감증명서를 첨부하면 됩니다.
이번 컬럼에서는 위 내용 중에 법인 대표자의 자격을 법인인감증명서로 증명할 수는 없다는 대법원의 판례(대법원 2014마682)를 소개합니다.

대법원 2014. 9. 16. 자 2014마682 결정
[집행에관한이의][공2014하,2029]

【판시사항】
경매절차에서 법인 대표자의 자격을 법인인감증명서로 증명할 수 있는지 여부(소극)

【결정요지】
입찰절차에서 요구되는 신속성, 명확성 등을 감안할 때 법인등기사항증명서로 자격을 증명하는 원칙은 획일적으로 적용되어야 하므로, 경매절차에서 법인 대표자의 자격은 법인등기사항증명서에 의하여 증명하여야지 법인 인감의 동일성을 증명하는 서류일 뿐 대표자의 자격을 증명하는 서류로 볼 수 없는 법인인감증명서로 증명할 수는 없다.

【전 문】
【신청인, 재항고인】 남도금형 주식회사 (소송대리인 법무법인 태일 담당변호사 최명수)
【피신청인, 상대방】 주식회사 대신테크 (소송대리인 법무법인 로텍 담당변호사 권용기 외 2인)
【원심결정】 광주지법 2014. 4. 2.자 2014라19 결정

【주 문】
재항고를 기각한다. 재항고비용은 신청인이 부담한다.

【이 유】
재항고이유를 판단한다.
입찰절차에서 요구되는 신속성, 명확성 등을 감안할 때 법인등기사항증명서로 그 자격을 증명하는 원칙은 획일적으로 적용되어야 하므로, 경매절차에서 법인 대표자의 자격은 법인등기사항증명서에 의하여 증명하여야지 법인의 인감의 동일성을 증명하는 서류일 뿐 대표자의 자격을 증명하는 서류로 볼 수 없는 법인인감증명서로 증명할 수는 없다.
원심결정 이유에 의하면, 원심은, 신청인이 기일입찰표에 대표자 표시를 누락하였고, 법인인감증명서만 제출하였을 뿐 법인등기사항증명서를 제출하지 않아 대표자의 자격을 확인할 수 없다는 이유로 신청인을 개찰에서 제외한 것은 정당하다고 판단하였다.
위 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 재판에 영향을 미친 헌법·법률·명령 또는 규칙에 반하는 잘못이 없다.
그리고 신청인은 집행관이 최고가매수신고인 결정을 하기 전에 신청인에게 법인등기사항증명서를 제출할 기회를 부여하였어야 한다고 주장하나, 집행관에게 입찰마감 후에 그러한 기회를 부여해야 할 의무가 있다고 볼 수 없다.
그러므로 재항고를 기각하고, 재항고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관   김신(재판장) 민일영(주심) 박보영


공항투데이  webmaster@airtoday.kr
<저작권자 © 공항투데이, 무단 전재 및 재배포 금지>

공항투데이의 다른기사 보기

인기기사

기사 댓글
첫번째 댓글을 남겨주세요.
0 / 최대 400byte

숫자를 입력해주세요

욕설등 인신공격성 글은 삭제합니다.
신문사 연혁기사제보광고문의불편신고개인정보취급방침청소년보호정책이메일무단수집거부
인천광역시 중구 넙디로 38(3층, 운서동) 영종토건빌딩 302호  |  대표전화 : 032)752-0007  |  이메일 : airtoday@hanmail.net
등록번호 : 인천, 다06045(종이신문 2011년 9월 28일)/인천, 아01303(인터넷신문 2017년 5월 1일)
발행인 : 이영석  |  편집인 : 이영석  |  청소년보호책임자 : 이영석
Copyright © 2019 공항투데이. All rights reserved.