경매에서의 대항력과 우선변제권

공항투데이l승인2018.11.21l수정2018.11.21 14:09

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경매로 낙찰된 주택의 임차인과 경락인의 사이에 임대료와 관련하여 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 임차인에 의한 임차주택의 사용ㆍ수익이 낙찰대금을 납부한 경락인과의 관계에서 부당이득이 될까요?
대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 법원에 배당요구를 하여 배당표에 전액 배당받는 것으로 기재되었으나 후순위 채권자가 배당이의소송을 제기하는 바람에 배당금을 받지 못하고 있는 경우, 임차인이 경매절차의 매수인에 대하여 임차주택의 명도를 거부할 수 있는지에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제4조의 규정에서 임차인에게 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환 받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없는 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당 받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급 받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있는바, 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있다.”라고 하였습니다.
또한, 위 판례에서는 “변론종결일 현재 임차인을 상대로 한 배당이의소송이 계속 중이어서 임차인에 대한 배당표가 확정되지 아니한 경우에는 임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도 할 것을 명하는 판결을 하여야 한다.”라고 하였습니다.


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