경매될 때 내 전세보증금은?

이용표 032-746-0046 toji@chol.com 공항투데이l승인2018.12.26l수정2018.12.26 14:44

크게

작게

메일

인쇄

신고

경기 불황에 아파트 매매가가 계속 하락하고 경매시장에서도 낙찰가율 70~80% 미만으로 가치가 급락하는 사례가 잦아지면 불행히도 전세 보증금을 떼일 우려도 커지게 됩니다. 그러나 지혜롭게 전세 재계약 주의사항을 잘 이행하면 그런 우려는 덜 수 있습니다.
기본적으로는 저당권 채권최고액과 전세금의 합이 주택가 70% 넘지 않게 그 기준을 두고 전세금을 올려 계약했을 때는 증액되는 전세금의 보호를 위해 신경 쓸 부분도 분명히 있습니다. 
제일 먼저 세입자가 해야 할 일은 해당 주택의 권리변동이 있었는지 등기부등본을 열람해야만 합니다.
만약에 새로운 근저당이나 가압류 등이 있을 경우 전세금이 안전하게 보호될 수 있는 지 판단하는 것이 매우 중요합니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 유료로 쉽게 확인이 가능합니다.
그리고 임대인과 임차인이 합의로 인상한 보증금에 대한 임대차계약서를 별도로 작성한 후 이를 가지고 추가로 확정일자를 받으면 인상한 보증금에 대한 우선변제권도 추가로 발생합니다. 이때 기존 계약서도 꼭 보관해야만 합니다. 
특히 선순위 저당권이나 대출 있는 전세물건을 재임차할 때, 선순위 저당권의 채권최고액과 전세금액이 주택가액의 차지하는 비율을 보고 임차보증금 반환의 안정성을 체크해야합니다.
대출비중이 높은 집의 재계약이라면 보증금 미반환의 위험성을 줄이기 위해서 집주인에게 올려준 임차보증금 증액 분으로 선순위근저당권 채무 중 일부를 상환하거나 변제토록 하는 방법이 있고, 이때 전세계약서에 특약을 별도 명기하는 것이 좋습니다.
 임대인이 근저당권말소의무나 은행변제를 이행하지 않은 경우 임차인은 계약을 해지하고 보증금의 반환과 이로 인해 임차인이 입은 손해 배상을 청구할 수 있다는 특약을 해 놓아야 할 것입니다.
이때 저당권 말소나 그 대출변제여부는 임대인과 임차인이 함께 채권은행을 방문해 확인하는 것이 바람직합니다.
아파트나 일반주택 보다 원룸과 다가구주택 등의 경우에 그 세입자께서는 특히 전·월세 재계약을 할 때 이런 부분을 꼼꼼히 살펴야만 합니다.
이 경우에는 구분등기가 안 되기 때문에 집주인이 모든 가구를 공동담보로 대출을 받는 것이 일반적이어서 선순위 근저당권자의 채권최고액을 등기부등본을 통해 알더라도 집주인이 다른 세입자 몇 명으로부터 얼마의 임차보증금을 받았는지 정확히 확인하기 어렵습니다. 이에 근저당권자가 모든 가구에 대해 동시에 경매를 신청해 대출금을 회수하려고 할 때 경락대금 비율로 소액임차보증금의 배당 확정일자가 늦을 경우 보증금을 받기 힘들어질 수 있습니다.
이번 컬럼에서 소개해 드릴 판례는 임차건물에 관한 저당권설정등기 전에 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 후에 임대인과 합의하여 임차보증금을 증액한 경우, 그 증액한 보증금으로 위 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없고, 이러한 법리는 체납처분에 의한 압류등기 후 증액한 보증금의 경우에도 마찬가지로 적용된다는 대법원판례를 소개합니다.

대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다12753 판결
[건물명도등][미간행]

【판시사항】
임차건물에 관한 저당권설정등기 전에 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 후 임대인과 합의하여 임차보증금을 증액한 경우, 그 증액한 보증금으로 위 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 있는지 여부(소극) 및 이러한 법리는 체납처분에 의한 압류등기 후 증액한 보증금의 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)

【참조조문】
주택임대차보호법 제3조
【참조판례】
대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결(공1990, 2007)

【전 문】
【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 민병일외 3인)
【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 정득성)
【원심판결】 서울동부지법 2010. 1. 13. 선고 2009나8149 판결

【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】
상고이유를 본다.

임차인이 임차건물에 관한 저당권설정등기 이전에 대항력을 갖춘 임차권을 취득한 경우에는 그 임차권으로써 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나, 저당권설정등기 후에 임대인과 사이에 임차보증금을 증액하기로 합의하고 증액된 부분의 보증금을 지급하였다면 그 합의는 저당권자의 권리를 해하는 것이므로 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 것이다. 따라서 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것이다( 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 참조). 이러한 법리는 대항력을 갖춘 임차인이 체납처분에 의한 압류등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다.

원심이 이와 같은 취지에서 이 사건 임차보증금의 증액시기가 이 사건 건물에 관하여 다수의 압류등기가 마쳐진 후인 이상 임차인인 피고가 그 증액분에 기한 임차권으로 경락인인 원고에게 대항할 수 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 주택임대차보호법 등에 관한 법리오해의 위법이 없다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   전수안(재판장) 양승태(주심) 김지형 양창수


공항투데이  webmaster@airtoday.kr
<저작권자 © 공항투데이, 무단 전재 및 재배포 금지>

공항투데이의 다른기사 보기

인기기사

기사 댓글
첫번째 댓글을 남겨주세요.
0 / 최대 400byte

숫자를 입력해주세요

욕설등 인신공격성 글은 삭제합니다.
신문사 연혁기사제보광고문의불편신고개인정보취급방침청소년보호정책이메일무단수집거부
인천광역시 중구 넙디로 38(3층, 운서동) 영종토건빌딩 302호  |  대표전화 : 032)752-0007  |  이메일 : airtoday@hanmail.net
등록번호 : 인천, 다06045(종이신문 2011년 9월 28일)/인천, 아01303(인터넷신문 2017년 5월 1일)
발행인 : 이영석  |  편집인 : 이영석  |  청소년보호책임자 : 이영석
Copyright © 2019 공항투데이. All rights reserved.