영종도 깡통전세 조심하세요.

이용표 032-746-0046l승인2019.07.02l수정2019.07.02 10:29

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전세 세입자가 보증금 전액을 찾지 못하는 전셋집은 집주인의 주택담보대출과 세입자의 전세금을 합친 금액이 거주하는 집의 매매가의 60%이상이 되면, 집이 경매에 넘어갔을 때 세입자가 전세금을 떼일 가능성이 높은데 이른바 ‘깡통전세’는 바로 그런 집을 말합니다.

예를 들어, 매매가는 3억원인데 전세금과 대출금액의 합이 매매가의 70%인 2억1000만원이라고 가정했을 때 집주인이 대출이자를 갚지 못해 집이 경매에 넘어갈 수가 있습니다.
낙찰가가 2억1000만원이 넘으면 세입자는 보증금 전액을 찾을 수 있지만, 부동산 시장이 침체에 빠져 가격이 떨어지는 바람에 낙찰가가 2억1000만원 이하가 되면 보증금 전액을 찾지 못하게 됩니다.

따라서 선순위 저당권이 있는 집을 전세로 얻을 때는 대출금액과 전세 보증금의 합이 60%가 넘지 않도록 주의해야만 합니다.
그런데 경매로 넘어가지 않아도 깡통전세가 발생할 수 있습니다.
영종도에서도 갭 투자의 유행으로 매매가와 전세금의 차이가 크지 않은 아파트가 그동안 많이 팔렸습니다. 집주인이 새 세입자에게 전세보증금을 낮춰주고 기존 세입자에게 전세금 차액을 돌려주면 해결될 수 있지만, 만약 집주인이 돈이 부족하다면 새 세입자를 구하지 못하게 되어 분쟁이 발생하게 됩니다.

서울 도심 등 전세 물량이 부족하고 매매가가 꾸준히 상승하는 지역에서는 깡통전세가 발생하는 일이 적을 수밖에 없지만, 부동산 경기 침체로 깡통전세가 우려된다면 서울 외곽이나 수도권 지역에서 매매가와 전세금의 차이가 크지 않은 집을 피해야만 합니다.

또 깡통전세를 예방하기 위해서는 전셋집을 계약하기 전 등기부등본에서 선순위 근저당 금액이 매매가의 20% 이상을 넘으면 계약을 하지 말아야 하고, 또한 전세로 사는 동안에 집주인의 명의가 변경될 수 있으니 수시로 근저당권을 비롯해 소유권 이외의 변동사항도 살펴볼 필요가 있습니다.

전세 계약을 마친 후에는 반드시 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받아야만 합니다. 전입신고를 하고 학정일자를 받아야 우선변제권이 발생하기 때문이죠.
우선변제권은 전셋집이 경매에 넘어가더라도 전세금을 보장받을 수 있기 때문에 매우 중요합니다.

전세를 사는 세입자들은 향후 전세금을 돌려받지 못할 것에 대비해 전세금반환보증보험에 가입하는 것이 현명하고, 주택도시보증공사(HUG)의 보증 상품이나 주택도시보증공사, SGI서울보증보험, 위탁공인중개업소에서 계약할 수 있습니다.
또 기존 보증보험은 집주인의 동의가 필요했으나 2018년 2월부터 동의 절차가 폐지됐습니다. 또한 전세 보증금 한도도 5억 원으로 상향 조정되었고, 보장범위도 단독, 다가구주택 선순위채권한도 80%로 확대되었으며 저소득층과 다자녀가구, 신혼부부 등은 40%의 할인 혜택을 받을 수 있습니다.

이와 관련하여 이번에 소개해드릴 판례는 우선변제권에 관한 대법원 판례입니다.
대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결
[1] 주택임대차로서의 우선변제권을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약에 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권이 있는지 여부(소극)
[2] 주택과 그 대지에 관한 자기의 공유지분을 다른 공유자에게 명의신탁한 공동소유자로서 그 주택의 일부분을 사용·수익해 오던 자가 그 주택 등이 경매되는 경우 자기의 지분을 제3자에게 대항할 수 없게 되는 것에 대비하여 다른 공유자와 사이에 임대차계약서를 작성하고 확정일자를 받아두었을 뿐인 경우에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권이 인정되지 않는다고 한 사례


이용표 032-746-0046  toji@chol.com
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