내가 경매받은 토지위에 건물은 다른 사람이 깔고 앉아있다니

마스터부동산 이용표l승인2019.08.09l수정2019.08.09 15:14

크게

작게

메일

인쇄

신고

법원에서 진행되는 경매과정을 지켜보면 토지와 건물이 통째로 매각되는 경우뿐만 아니라, 토지와 건물이 각각 분리되어 경매되는 경우도 흔히 볼 수 있습니다.
이는 우리나라의 부동산의 소유권은 토지와 건물의 소유권을 개별적으로 인정하는 까닭에 그런 현상이 생기게 됩니다.

경매로 토지와 건물 소유자가 다르게 될 경우 건물의 소유자는 토지를 사용하기 위해 임대차계약을 체결하거나 지상권을 별도로 설정하여 토지사용권을 확보해야 하는데 만약 건물 소유자가 토지사용권 확보에 실패한다면 건물은 철거될 수밖에 없는 상황에 처하게 됩니다.

만약에 어쩔 수 없이 결국 건물이 철거될 수밖에 없다면 사회·경제적으로 얼마나 큰 손실이 발생될까요.
부득이 토지사용권을 취득하지 못하는 경우에 건물 소유자를 보호해줘야 하는 법적장치가 필요하게 됩니다.
그것이 바로 법정지상권입니다.
법정지상권은 타인의 토지 위에 건물을 소유한 자가 지상권을 별도로 설정하지 않아도 지상권을 인정해주어 건물 소유자를 보호하는 제도로, 법정지상권은 법적인 요건을 충족하게 되면 자동적으로 성립되어 건물 소유자를 보호하게 됩니다.

여기서 주의해야 할 사항은 법정지상권자가 건물이 낙후되어 건물을 새로 건축하는 경우 법정지상권이 소멸될 수 있는 경우도 생길 수 있다는 점과 법정지상권이 성립되어 버리면 토지 소유자는 법정지상권의 존속기간이 만료될 때까지는 자신의 토지사용이 불가능하게 되어 토지의 교환가치가 낮아져 결국 토지의 가격은 떨어질 수밖에 없기 때문에 경매절차에서 토지와 건물 중 어느 하나만 매각되는 경우에는 법정지상권이 성립될 수 있는 경우가 아닌지 여부를 신중하게 따져보는 것이 중요합니다.

민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시에 동일 소유였던 토지와 건물이  저당권의 실행에 의한 경매로 인해 각기 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물 존속을 위하여 인정됩니다.
그런데 만일 토지는 단독소유, 지상 건물은 공유관계인 경우에, 건물공유자 중 1인이 그 건물 부지인 토지를 단독으로 소유하면서 토지에 관하여만 저당권을 설정하였다가 위 저당권에 의한 경매로 토지 소유자가 달라졌다면 민법 제366조의 법정지상권은 성립할 수 있을까요?

우리 판례는 비록 저당권 설정 당시의 토지와 건물의 소유관계가 정확하게 일치하지 않는 경우이지만 구체적 타당성을 고려하여 공유건물에 대하여 민법 제366조의 법정지상권을 인정하고 있어 이에 관련한 판례를 소개해드립니다.
참조) 대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다67159 판결


마스터부동산 이용표  webmaster@airtoday.kr
<저작권자 © 공항투데이, 무단 전재 및 재배포 금지>

마스터부동산 이용표의 다른기사 보기

인기기사

기사 댓글
첫번째 댓글을 남겨주세요.
0 / 최대 400byte

숫자를 입력해주세요

욕설등 인신공격성 글은 삭제합니다.
신문사 연혁기사제보광고문의불편신고개인정보취급방침청소년보호정책이메일무단수집거부
인천광역시 중구 넙디로 38(3층, 운서동) 영종토건빌딩 302호  |  대표전화 : 032)752-0007  |  이메일 : airtoday@hanmail.net
등록번호 : 인천, 다06045(종이신문 2011년 9월 28일)/인천, 아01303(인터넷신문 2017년 5월 1일)
발행인 : 이영석  |  편집인 : 이영석  |  청소년보호책임자 : 이영석
Copyright © 2019 공항투데이. All rights reserved.