상가 권리금 회수방해하면 상가주인이 물어야

이용표 032-746-0046l승인2019.09.20l수정2019.09.20 17:00

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이번 컬럼에서는 우리에게 사회적으로 많은 문제를 야기해왔던 상가건물 임대차와 관련해 관행적으로 인정됐던 ‘권리금’에 대해서 다루어 보겠습니다.
여기에 ‘권리금’은 통상적으로 기존 임차인과 신규 임차인 간에 주고받는데, 기존 임차인이 신규 임차인을 직접 구해 임차인들 간에 권리금 지급에 관한 합의가 성립되는 경우엔 문제가 되지 않지만, 문제는 임대인이 신규 임차인을 구해 임대차계약을 체결하거나 점포를 직접 사용하는 경우가 문제가 됩니다.

이 경우 기존 임차인과 신규 임차인 간에는 권리금에 관한 어떠한 합의도 존재하지 않게 되고, 이렇다 보니 기존 임차인도 신규 임차인에게 권리금 지급을 법적으로 강제할 근거가 없게 되는 것이죠.
기존 임차인은 점포를 비워준 후 결국 임대인을 상대로 권리금을 반환해 줄 것을 요구하게 되나, 여기에서 임대인이 권리금을 쉽게 반환해 주지는 않기 때문입니다.
결국 기존 임차인은 임대인을 상대로 권리금반환을 구하는 소송도 불사하게 됩니다.

그러나 우리 법원은 그간 권리금은 신규 임차인으로부터만 지급받을 수 있는 것으로 보고, 임대인의 권리금 반환의무를 부정해 왔습니다.
이러한 상황에서 지난 2015년에 개정된 ‘상가건물 임대차보호법’은 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도 등의 경제적 이익을 자신이 주선한 신규 임차인 예정자로부터 권리금 형태로 회수할 수 있도록 하고, 임대인이 이를 정당한 사유 없이 방해하는 경우 손해배상책임을 부담하도록 하는 조항을 신설했습니다.

최근 대법원은 상가 임차인인 원고가 임대차기간 만료 전 임대인인 피고에게 신규 임차인과 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청했으나, 임대인이 상가를 직접 사용할 계획이라고 답변한 사안에 대해서도 권리금 회수 방해로 볼 수 있다고 판단했습니다.
대법원은 임대인이 신규 임차인을 주선하더라도 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 임차인에게 확정적으로 표시했고, 이러한 결정에 정당한 사유가 없다는 점에 주목해 이러한 판단을 내린 것입니다.

앞서 위 대법원 사안의 1, 2심에서는 임차인이 임대인에게 신규임차인 예정자를 실제로 주선하는 행위가 없었음을 이유로 임차인의 손해배상청구를 기각한 바 있고, 이와 같은 대법원의 판단은 임차인과의 임대차계약을 일방적으로 해지하고 권리금도 부담하지 않은 채 임차인이 영업하던 점포를 건물주가 직접 운영하는 방식의 부당한 임대 관행을 용납하지 않겠다는 취지로 해석됩니다.
아울러 일반적으로 경제적 약자의 지위에 있는 임차인을 보호한다는 측면에서도 발전적인 면이 있다할 수 있습니다.

반면, 임대인은 권리금 회수방해 행위를 한 것으로 인정되는 경우 자신이 권리금을 지급받지 아니하였음에도 불구하고 실질적으로 권리금을 기존임차인에게 지급하게 되는 손해가 초래될 수 있습니다.
이에 임대인으로서는 예측하지 못한 손해가 발생하지 않도록 앞으로는 자신의 행위가 권리금 회수방해 행위에 해당하는지 여부를 신중히 따져보고 행동할 필요가 있을 것으로 보입니다.
대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결


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