경매, 권리분석만으로는 위험

이용표마스터부동산l승인2020.02.07l수정2020.02.13 14:56

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부동산 법원경매는 시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징입니다.
따라서 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.
이번 컬럼은 법원경매에서 낙찰이후 선순위 임차인이나 청구금액을 조금이라도 받지 못하는 임차인은 배당기일 전까지 부당이익이 해당되는 것이 아닌가, 또 후순위 임차인은 배당기일 전까지 부당이익이 해당되는 것인가의 문제를 간단히 다루어 봅니다.
이 사안에 있어서 부당이득의 부분은 대항력을 갖춘 임차인의 경우, 배당요구 여부 에 따라 달라집니다.

배당요구를 한 경우라면, 종전 임대차계약의 해지 의사로 간주하게 되기 때문에 낙찰자가 잔금납부 후 배당표가 확정되는 배당기일까지는 부당이득이 성립하지 않습니다.
반대로, 배당요구를 하지 않은 경우라면, 종전의 임대차계약기간의 만료 시점까지 부당이득금은 발생하지 않습니다.

단, 기존 임대차계약에 월세가 있다면 그 월세는 받을 수 있습니다.
하지만 대항력을 갖추지 못한 임차인이나 전소유자(채무자) 의 경우, 낙찰자가 잔금납부를 한 시점부터 월차임에 해당하는 부당이득금이 발생하게 됩니다.
경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용·수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 아니한다는 대법원판례를 소개해드립니다.
대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결
[건물명도등][공2004.10.1.(211),1592]


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