유치권과 권리행사방해

이용표마스터부동산l승인2020.03.09l수정2020.03.09 17:57

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공사대금채권을 가진 수급인은 도급인이나 제3자가 소유한 건축물이나 부지 등을 점유하면서 유치권을 주장할 수 있습니다.
합의나 등기를 요하지 않으면서도 대금 지급을 압박하고 이로써 재산권 행사를 크게 제약할 수 있기 때문에 적법한 유치권 행사가 아닐 경우 이를 확인해 배제하는 신속한 대응이 매우 중요합니다.

먼저 공사계약에 유치권 배제의 특약이 존재하는지 확인할 필요가 있습니다. 수급인이 제3자에게 인도할 약속 하에 보관을 인수한 경우와 같이 점유물을 일정한 방법으로 처분할 의무를 부담하도록 한 조항이 있는지, 유치권을 포기하는 특약이 포함돼 있는지 등을 살펴보아야 합니다.
이와 관련하여 대법원 2부(주심 김상환 대법관)는 권리행사방해 및 건조물침입 혐의로 기소된 황모씨(59)에게 벌금 300만원을 선고한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법 형사항소부에 돌려보냈다고 16일 밝혔습니다.

부동산업체가 유치권을 행사 중이던 건물을 강제경매를 통해 아들 명의로 사들인 뒤 열쇠를 바꿔 들어가지 못하게 한 행위에 권리행사방해죄를 물을 수 없다는 대법원 판결이 나왔습니다.
형법상 권리행사방해죄는 ‘자기의 물건’을 갖고 가거나 은닉, 손괴해 타인의 권리행사를 방해한 경우 성립하는 것인데 이 경우 자신 명의 건물의 열쇠를 바꾼 게 아니라는 이유였습니다.

유치권의 요건 중에 하나가 점유의 계속입니다.
유치권은 점유를 기본 요건으로 하므로 점유가 계속되고 있는지 여부가 중요한 쟁점이고 유치권자가 점유를 잃으면 유치권은 소멸하게 됩니다(민법 제328조). 이와 같이 점유의 계속이 유치권 존부 판단에 중요한 요소임에 따라 채무자는 채권자가 방심한 틈을 타거나 채권자가 조치해 놓은 장치 등을 제거하는 등의 방법으로 점유를 침탈하는 경우가 왕왕 발생하는데 그러면 이렇게 점유를 침탈당한 유치권자는 어떠한 보호를 받을 수 있을까? 채무자의 점유침탈을 문제 삼아 점유의 계속을 인정받을 수는 없을까?
입찰을 준비하는 우리는 실제 사례를 통해 점유를 침탈당한 유치권자의 사례를 찾아봐서 그에 상응하는 대응방안을 찾아야 하겠습니다.

대법원 2012. 2. 9. 선고 2011다72189 판결
[유치권확인][공2012상,438]


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