대항력과 확정일자

이영표마스터부동산l승인2020.04.04l수정2020.04.04 10:55

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주택, 빌라, 아파트 등 주거용으로 된 건물은 주택임대차보호법(이하, ‘주임법’이라 하기로함)의 적용을 받게 되는데 임차인은 우선 주임법에 의한 ‘대항력’을 갖추어야 하는데, 대항력은 임대차계약을 체결한 후 입주를 하고 주민등록을 전입한 다음 날부터 대항력을 취득하게 됩니다.

위와 같이 대항력을 갖추게 되면 임차인은 제3자 누구에게나 임차권을 주장할 수 있게 됨으로 임차건물을 매수한 자의 경우 자동으로 임대인의 지위를 승계해야만 합니다. 따라서 임차인은 새로 건물을 매수한 자에게 남은 임대차기간을 보장받을 뿐만 아니라, 임대기간 만료나 임대차계약 해지로 임차건물을 명도해줄 때 임대보증금의 반환을 요구할 수 있게 됩니다.

여기서 대항력을 갖춘 임차인은 임대보증금 중 일정액을 최우선으로 보호받을 수 있는데, 예를 들어 임차건물이 경매가 됐을 경우 소액보증금은 순위와 관계없이 우선 배당되지만 경매법원에 제출하는 임대차계약서는 확정일자가 부여된 것이어야만 합니다. 

이때 주의할 것은 주택입주와 주민등록전입의 대항력 요건은 경매개시결정 이전에 갖춰져야 되고, 해당 경매사건에서 정하는 배당요구종기일 전에 ‘권리신고 및 배당요구신청’을 반드시 경매법원에 제출해야만 합니다.

위 대항력의 요건을 갖추고 임차인이 임대차계약서에 동사무소 등의 확정일자를 받은 경우에는 임대보증금 전액에 대해서 전세권등기를 한 것과 같은 순위보전의 효력을 인정받기 때문에 확정일자를 받은 이후의 임대인에 대한 가압류권자나 근저당권자에 우선해 임대보증금 전액을 보장받을 수 있게됩니다.

그리고 임대차계약을 처음 체결할 때 통상 2년의 임대기간을 정하게 되는데, 임대기간이 만료되기 전 임대인은 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 갱신거절 등의 통지를 하지 않은 경우, 종전 임대차계약은 묵시적으로 갱신돼 종전 임대차계약이 그대로 유지가 되고, 이때도 유념할 것은 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 기간은 2년의 임대기간이 보장되지만, 임차인이 2기 이상 월세를 연체하는 등의 귀책사유가 있을 때는 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다.

참고로 임차인은 임대기간이 만료되거나 임대차계약이 해지돼 건물을 임대인에게 명도해주고 이사를 가려고 하는데, 임대인이 보증금을 바로 지급해줄 의사가 없어 이사를 가야될지 망설이는 경우가 종종 있는데, 이때는 여러번 언급했었던 ‘임차권등기명령신청’을 임차건물의 소재지 관할법원에 하면 됩니다. 건물등기부에 임차권등기가 경료되면, 이사를 가서 새로 주민등록을 이전하더라도 위에서 말한 ‘대항력’과 ‘확정일자에 따른 우선변제권’이 그대로 인정되므로, 반드시 임차권등기명령을 신청해 임차권등기를 경료 받은 후 주민등록을 이전해야 하겠습니다.

참조>대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결


이영표마스터부동산  airtoday@hanmail.net
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