<경매컬럼>부동산 경매의 장점을 알아야 투자에 성공.

이용표l승인2015.01.10l수정2015.01.16 17:27

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최근 들어서 다시 침체된 부동산 시장 때문에 선뜻 투자할 마음이 나서지 않는 요즘에 투자할 만 한가치가 있는 부동산시장의 법원부동산경매에 많은 관심을 가지고 계셔서, 법원 부동산경매의 장점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

일반적으로 부동산을 사기 위해서는 매도인과 매수인의 합의에 의한 쌍방 만족이 필수 이지만, 법원 부동산경매는 번거로운 흥정이 필요 없이 매수인 일방이 가격을 결정합니다.
말 그대로 내가 사고 싶은 금액만 써 넣으면 된다는 것이죠. 돈을 벌기 위해 경매법정 까지 나선 투자자가 시세보다 더 높은 가격을 제시 할 리는 없기에 투자자 서로가 가격을 저렴하게 제시를 할 수 있습니다.
그 경쟁에 의해서 가격이 결정됨으로 대부분은 시세보다 20~30% 낮은 금액에 부동산을 취득할 수 있습니다.
더군다나 다른 부동산의 경우보다 대출이 매우 잘 나와서 취득자금 면에서 부담이 적고요, 그 취득과정을 국가가 진행하기 때문에 당사자의 문제없이 공신력 있는 거래를 하고 있다고 말씀드릴 수 있겠습니다.

경매는 국가기관이 법원에서 민사집행법에서 정한 절차와 방법에 따라 법원에서 엄격하게 진행되기 때문에 사기나 속임수가 개입될 여지가 없습니다. 경매가 진행되는 모든 절차는 법원에 의해 진행되고 통제됩니다. 심한경우는 경배법정에서 조금이라도 시끄러우면 통제시키는 법원도 있습니다.
국가기관이 개입해서 진행하는 공정한 경매절차는 담합과 탈법이 판치던 과거와 다르게 투명해져 정부기관 및 공익기관조차도 경매로 부동산을 취득하는 등 지금은 경매 대중화 시대인 것도 그 이유입니다.

예전에 부정이 판치던 시절에는 경매 대상물에 대한 상세하고 유익한 정보는 몇몇 브로커들만의 독점물이었지만, 지금은 누구나 자세한 정보를 알 수 있고, 공정한 경쟁이 보장되기 때문에 경매의 대중화가 이루어 진지도 오래되었습니다.
경매 진행절차가 투명하고, 법원에서 직접 제공하는 부동산 관련 자료들을 통해 보다 객관적이고 정확한 판단을 할 수가 있습니다.
드문 경우이지만, 법원에서 제공하는 부동산 정보가 잘못 표시되었거나 부동산 자체에 문제가 발생할 수 있으나 이런 경우도 낙찰자는 법원에 구제를 요청할 수 있습니다.
구체적으로 말씀드리면 법원기록이 사시로가 다른 경우 낙찰자는 ‘낙찰 불허가신청’이나 ‘매각허가결정 취소 신청’을 통해서 보증금을 다시 돌려받을 수 있습니다. 또 낙찰 받은 부동산이 중간에 파손되었거나 손실이 생기면 낙찰자는 법원을 통해 보증금을 돌려받거나 납부할 잔금을 일부 공제 받을 수가 있습니다.
즉, 법원은 낙찰자 본인의 잘못이 아닌 법원의 실수나 낙찰 이후에 부동산하자발생 시 법원에서 낙찰자의 권리를 충분히 보호해주는 것입니다.

이러한 부동산 법원경매는 불경기이거나 침체된 경기상태에서 빛을 발하고 있습니다. 마음만 먹으면 남들이 부동산경매에 조차 관심이 없다면 그야말로 무혈입성(?)으로 큰 이익을 볼 수 있는 것입니다. 더군다나 경매는 토지거래규제 즉, 토지거래허가를 받지 않아도 됩니다. 이는 토지거래 허가구역내의 토지의 경우 매도자나 매수자가 있더라도, 관할 행정기관의 토지거래허가 없이는 그 계약이 무용지물이지만, 경매는 그런 절차나 규제가 면제되어 부동산을 구입할 수 있습니다.

부동산경매의 매력 포인트에서 빠질 수 없는 것이 감정가격인데요, 일반적으로 우리가 입찰 당시 법원정보를 통해서 보는 감정가격은 최소 6개월 이전의 시세이어서, 여기에 보이지 않는 이익이 고스란히 낙찰자의 몫이 되기도 합니다.

실제로 영종도의 경우도 카지노 발표이후에 최초 1차 매각기일에 감정가격보다도 높게 입찰을 하고도 경쟁을 하여 겨우 낙찰되는 경우가 있었는데요, 6~10개월 사이에 벌어진 영종도의 좋은 호재를 종전에 감정평가에서는 알 수 없었던 일이기 때문에, 이 또한 입찰자 입장에서 싸게 입찰할 수 있게 된 것이어서, 경매를 통해 싸게 취득하는 단면이고, 사례라 하겠습니다. 감정평가사는 평가를 할 당시에 개발 호재가 있는 지역의 경우 개발이익을 평가에서 배제하기 때문에 시세보다 싸게 감정되는 경우가 많고, 지방의 임야나 농지 등의 경우에 공시지가를 기준으로 감정되는 경우가 많아서 실제 시세보다 싼 경우가 대부분입니다.

이렇게 싸게 낙찰 받은 부동산은 소유권이전등기를 하는 것도 권리관계 정리가 매우 용이 합니다. 부동산경매에서는 낙찰자가 매각대금을 납부하고 소유권이전 등기의 촉탁신청을 하게 되면 경매계장이 직권으로 해당 등기소에 매수인이 인수하지 아니한 등기의 말소와 매수인 앞으로의 소유권이전등기를 촉탁하여 비교적 쉽게 등기부사의 권리관계를 깨끗이 정리합니다.


이용표  @마스타부동산
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