임차인의 대항력 특별규칙

이영표 마스타부동산l승인2020.05.25l수정2020.05.25 15:18

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임차권은 채권이므로, 임차권등기를 별도로 하지 않는 한 원칙적으로 임대인 외의 제3자에게 대항하지 못하는 것이 원칙입니다. 즉, 소유자가 변경되는 등 임대인이 변경되어 소유권에 기해 인도를 요구하는 경우 그 자에게 종전 임대인과 체결한 임대차계약상의 임차권으로 대항할 수 없습니다. 다만, 예외적으로 주택임대차보호법은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우 대항력을 인정하고 있고, 상가임대차보호법은 건물을 인도받고 사업자등록을 하면 대항력을 인정하고 있습니다.

그런데, 여기 특별한 규정이 있습니다.
건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차와 관련해서는 민법이 대항력과 관련하여 특칙을 규정하고 있는데, 구체적으로 “건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상 건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.”고 규정하고 있습니다(민법 제622조 제1항).
즉, 토지 임차시 토지 임대차에 대한 등기를 별도로 하지 않더라도, 건물 등기만 하면 토지 임차권을 제3자에게 주장할 수 있습니다.
토지 임차인이 그 토지 위에 건물을 신축한 후 보존등기를 하였다면, 그 후 토지가 매도되거나 경매되더라도, 토지의 양수인 또는 낙찰자에게 토지 임차권을 주장할 수 있고, 건물 철거를 막을 수 있는 것입니다.

토지를 임차하여 그 토지 위에 건물을 짓고 영업하다가 임대차기간이 만료한 경우, 토지임차인은 임대인(토지 소유자)을 상대로 해당 건물의 매수를 청구할 수 있고, 청구와 동시에 임대인과 임차인 사이에 해당 건물의 매매계약이 성립된 것으로 보는데 이를 ‘토지 임차인의 지상물매수청구권’이라 칭하고 있습니다.
토지 임차인이 그 토지 위에 건물을 신축한 후 보존등기를 하였다면, 그 후 토지가 매도되거나 경매된 경우, 토지 임차인은 토지의 매수인 또는 낙찰자에게 대항할 수 있고, 임대차기간이 만료하였다면, 토지의 매수인 또는 낙찰자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.

지상물매수청구권을 행사하면 바로 임대인과 임차인 사이에 해당 지상물의 매매계약이 성립한 것으로 보는데 명칭은 청구권이지만, 실질은 형성권이기 때문입니다. 다만, 건물의 매매가격만 정해지면 되는데, 협의가 되지 않으면 소송에서 시가 감정을 통해 결정됩니다.
한편, 토지 임차인의 지상물매수청구권은 기본적으로 토지임대차의 기간이 정상적으로 만료한 때 발생하므로, 만약 임차인이 차임을 연체했다는 사유로 임대차가 해지 종료되면, 임차인은 지상물 매수청구권을 행사할 수 없습니다.
이와관련된 판례를 소개해드립니다.
대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결
 


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