유치권을 무력시키는 방법

이용포마스터부동산l승인2020.07.06l수정2020.07.06 11:56

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채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되면 압류의 효력이 발생됩니다.  채무자는 부동산에 대한 처분행위를 하더라도 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 없는 것입니다.

이를 압류의 ‘처분금지효’라고 하고 여기서 말하는 ‘처분행위’란, 부동산을 제3자에게 매도하거나, 저당권이나 전세권을 설정하는 행위 등을 말하는 것입니다.
그렇다면 압류의 효력이 발생한 이후에, 채무자가 부동산의 점유를 이전하여 공사대금 채권자로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우에는 어떨까요?
대법원은 이러한 채무자의 점유이전 행위는 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당한다고 보고 있어 ‘처분금지효’에 따라 공사대금 채권자는 부동산을 점유하고 있더라도 경매절차의 매수인에게 유치권으로 대항할 수 없다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688판결, 대법원 2017. 2. 8.자 2015마2025 결정). 이 경우 경매절차의 매수인은 공사대금 채권자에게 경매절차에 따라 소유권을 취득한 날부터 인도 완료시까지 점유에 따른 차임 상당의 손해배상청구를 할 수 있다고 판단하고 있습니다.

그렇다면 공사업자가 부동산의 점유를 하고 난 뒤에, 경매개시결정의 기입등기가 있었고, 그 후 공사업자가 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득한 경우는 어떨까요?
이러한 경우에도 마찬가지로 공사업자는 경매절차의 매수인에게 유치권으로 대항할 수 없다. 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는, 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763판결)고 보고 있습니다. 그런데 위 공사업자는 압류의 효력이 발생한 이후에 공사대금 채권을 취득하였으므로, 그때 비로소 유치권을 취득한 것이기 때문입니다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다50165 판결).
위에서 알아본 것처럼 경매로 낙찰받은 부동산에 유치권을 주장하는 자가 있다면 유치권을 주장하는 자가 부동산의 점유이전을 받은 시기나 채권을 취득한 시기 등 구체적인 사정을 면밀히 따져볼 필요가 있습니다.
이와 관련된 판례를 소개해드립니다.
대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결
 


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